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行業(yè)動(dòng)態(tài)

重磅!中央正式定調(diào)2023年房地產(chǎn)發(fā)展方向

來(lái)源:遼寧正業(yè)集團(tuán) 發(fā)布時(shí)間:2022-12-27 次瀏覽

一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策走向的重要風(fēng)向標(biāo)。以往會(huì)議一般都是三天會(huì)期,今年則縮短為兩天。

2022年是樓市深度調(diào)整、房企風(fēng)險(xiǎn)加速出清的一年。2023年樓市怎么走,備受市場(chǎng)關(guān)注。

12月15日至16日,一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開(kāi),對(duì)2023年經(jīng)濟(jì)工作作出全面部署。

重磅!中央正式定調(diào)2023年房地產(chǎn)發(fā)展方向(圖1)

對(duì)于2023年樓市調(diào)控方向,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”,這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后,第6次定調(diào)“房住不炒”,說(shuō)明投資投機(jī)性需求仍是被遏制對(duì)象。

12月15日,國(guó)務(wù)院副總理劉鶴的致辭也傳遞出管理基調(diào)的變化。他表示:“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn),我們已出臺(tái)一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖?!?/span>

01定調(diào)房地產(chǎn)的方展方向,防范發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

會(huì)議指出,要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求,推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu),有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題,探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,關(guān)于房地產(chǎn),除了改善性住房促消費(fèi)之外,大部分內(nèi)容放在了防范和化解風(fēng)險(xiǎn)這一環(huán)節(jié),而且還是強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的,所以他提醒大家對(duì)前期出臺(tái)的一些房地產(chǎn)政策不要有方向上的誤解。不能再期待房地產(chǎn)出現(xiàn)像過(guò)去10年、20年那樣的上漲周期,這些政策的目的是保交樓、保民生,而不是像之前一樣刺激,在整個(gè)過(guò)渡的過(guò)程中,不能出事,更不能放大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉,房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住大盤(pán)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)不能發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),不能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌,也不能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市,更不能出現(xiàn)大批爛尾問(wèn)題,要保供保交保民生。同時(shí),我們不能重蹈覆轍,因?yàn)榉€(wěn)房市措施過(guò)度而帶來(lái)房?jī)r(jià)暴漲,形成更大房地產(chǎn)泡沫,讓房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高成為我國(guó)居民生育和企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題。

重磅!中央正式定調(diào)2023年房地產(chǎn)發(fā)展方向(圖2)

02支持住房改善

住房消費(fèi),尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手。此次會(huì)議指出,著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求,要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置,多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入,支持住房改善、新能源汽車(chē)、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。事實(shí)上,支持住房改善,不只是2023年的工作重點(diǎn),這也是未來(lái)十幾年政策支持方向。12月14日,中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》,明確提到,堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略,住房方面,就是要支持居民合理自住需求。近年來(lái)改善性需求一直是購(gòu)房主力。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),新建商品住房中,一線城市2021年三房戶(hù)型成交套數(shù)占比達(dá)到約49%,較2020年占比進(jìn)一步提升2.11個(gè)百分點(diǎn);二線城市和三線城市三房戶(hù)型成交套數(shù)占比均在55%以上,且比例均較去年有增長(zhǎng)趨勢(shì)。未來(lái),三房戶(hù)型、四房戶(hù)型成交比重有望繼續(xù)提升。根據(jù)《中國(guó)人口普查年鑒2020》,我國(guó)家庭戶(hù)人均居住面積達(dá)到41.76平方米,平均每戶(hù)住房間數(shù)為3.2個(gè),平均每戶(hù)居住面積達(dá)到111.18平方米。這意味著,在“住有所居”基本需求得到滿(mǎn)足之后,居住需求會(huì)逐步向改善性需求過(guò)渡,這是一個(gè)必然趨勢(shì)。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,未來(lái)商品房市場(chǎng)要想短期內(nèi)企穩(wěn),對(duì)內(nèi)需和消費(fèi)有帶動(dòng),改善性需求釋放是關(guān)鍵。在高房?jī)r(jià)背景下,加上疫情沖擊,居民收入難以在短時(shí)期內(nèi)提升,新市民為主的剛需需求還很難啟動(dòng),唯有依賴(lài)換房需求、改善需求。他預(yù)計(jì),限購(gòu)政策、二套房貸首付和利率、房屋交易稅費(fèi)等,可能都要調(diào)整。

03推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡

此次會(huì)議還提出,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,首次提出“探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。此次“平穩(wěn)過(guò)渡”的提法,意味著2023年有望出臺(tái)新發(fā)展模式相關(guān)重磅政策。關(guān)于新發(fā)展模式,此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議著墨不多。但在《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》中作出詳細(xì)部署,即加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制;完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策,以人口凈流入的大城市為重點(diǎn),擴(kuò)大保障性租賃住房供給;因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房;完善長(zhǎng)租房政策,逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。值得注意的是,以往房地產(chǎn)的問(wèn)題一般是放在民生保障等部分,而此次則放在了防范化解風(fēng)險(xiǎn)部分。如果將金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前的支持比喻“輸血”,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇則是“造血”。現(xiàn)在“輸血”已經(jīng)來(lái)了,但要房企好起來(lái),“造血”功能能否改善才是影響房地產(chǎn)行業(yè)下一步的關(guān)鍵,預(yù)計(jì)后續(xù)需求端仍會(huì)有政策支持。

04防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)

本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”,這是對(duì)二十大精神的進(jìn)一步貫徹落實(shí)。在重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)中,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然是重點(diǎn)內(nèi)容之一。會(huì)議強(qiáng)調(diào),要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作,滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜解讀道,“保交樓”仍然是重中之重,也將是房地產(chǎn)政策出臺(tái)的重要著力點(diǎn)之一,預(yù)計(jì)2023年“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款及配套資金將繼續(xù)加快落地,“保交樓”有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。與此同時(shí),本次會(huì)議明確提出要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”,說(shuō)明優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到中央及監(jiān)管部門(mén)的高度重視。李宇嘉表示,化解存量已經(jīng)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),是2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)之一。但到現(xiàn)在,幾家頭部暴雷企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置并未完成,在推進(jìn)資產(chǎn)重組、收并購(gòu)等方面進(jìn)展不及預(yù)期。2023年風(fēng)險(xiǎn)處置要有明確結(jié)果,以消除市場(chǎng)擔(dān)憂,緩解市場(chǎng)信心和預(yù)期每況愈下的狀態(tài)。留下來(lái)的企業(yè),要改善其資產(chǎn)負(fù)債狀況,才能從根本上建立抵擋風(fēng)險(xiǎn)的防火墻,才能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和未來(lái)發(fā)展。值得注意的是,當(dāng)下,缺錢(qián)依然是大多數(shù)房企共同痛點(diǎn)之一,尤其是在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)攀升下,部分房企短期和中長(zhǎng)期兌付壓力仍在持續(xù)。盡管11月以來(lái),監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)多項(xiàng)舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等融資支持措施先后落地,但房企資金面依然疲弱。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~11月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%,跌幅相比1-10月擴(kuò)大了1個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款同比下降26.9%,跌幅比1-10月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);自籌資金同比下降17.5%,跌幅擴(kuò)大了2.7個(gè)百分點(diǎn);定金及預(yù)收款同比下降33.6%,個(gè)人按揭貸款同比下降26.2%。與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在下滑,距離“平穩(wěn)發(fā)展”目標(biāo)仍有距離。1-11月份,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下跌22.3%;銷(xiāo)售金額同比下跌26.6%,比1-10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售額跌幅大于銷(xiāo)售面積跌幅,意味著新房?jī)r(jià)格還在下跌。

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